從2001年起,美元進(jìn)入貶值通道。一開始,美國房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了繁榮,一切看上去都是那么完美、那么符合金融學(xué)的規(guī)范:當(dāng)一國貨幣貶值幅度高于其國債利率時(shí),該國出現(xiàn)通貨膨脹的壓力。但是,好景不長,石油價(jià)格的上漲擊潰了美國的地產(chǎn)繁榮,導(dǎo)致了次級(jí)債危機(jī)的爆發(fā)。
美國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行無不依賴于低油價(jià),2002年,國際油價(jià)大約處于每桶25美元的水平,消費(fèi)者的汽油支出在低油價(jià)時(shí)代只占其個(gè)人收入一個(gè)比較小的比例,企業(yè)得以低成本投資擴(kuò)張。這就是說,在低油價(jià)時(shí)代,美國現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)模式得以持續(xù),無需大規(guī)模的技術(shù)革命。但是,對(duì)沖基金們不答應(yīng)這個(gè)模式。他們執(zhí)行了雙做多的對(duì)沖交易策略:同時(shí)做多道瓊斯和石油。他們的邏輯是:如果油價(jià)下跌,美國經(jīng)濟(jì)就會(huì)繁榮,道瓊斯股票就會(huì)上漲,其漲幅的絕對(duì)值應(yīng)該大于油價(jià)跌幅;如果油價(jià)上漲,道瓊斯代表了美國最有競爭力的、最能夠克服高油價(jià)的生產(chǎn)模式,其跌幅的絕對(duì)值應(yīng)該小于油價(jià)的漲幅。這應(yīng)該是個(gè)穩(wěn)賺不賠的對(duì)沖交易策略(具體的交易利潤取決于道瓊斯和石油之間的對(duì)沖比例)。
因此,道瓊斯雖然有小幅度下跌,而石油卻從每桶不到30美元漲過了每桶120美元。高油價(jià)擊潰了美國經(jīng)濟(jì)原有的運(yùn)行模式,美國其他經(jīng)濟(jì)單位無法通過提高勞動(dòng)生產(chǎn)率來克服高油價(jià),其投資回報(bào)率下降,資本開支減少。在這兩者相互作用下,房價(jià)下跌,次級(jí)債危機(jī)爆發(fā)。我可能是國內(nèi)最早提出油價(jià)上漲與供求關(guān)系無關(guān),與中東局勢(shì)無關(guān)的人。2004年初我接受一家周刊的采訪時(shí)就說:石油背后的黑手是對(duì)沖基金。
為什么歐洲沒有受到高油價(jià)的沖擊呢?歐盟自動(dòng)實(shí)施減排二氧化碳義務(wù)將近10年之久,這使得這個(gè)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以降低排放和減少能源消耗為重點(diǎn)不斷在調(diào)整,歐盟經(jīng)濟(jì)因此在《京都議定書》的約束下,提前適應(yīng)了高油價(jià)的挑戰(zhàn),經(jīng)濟(jì)總體保持了健康的運(yùn)行。所以,在油價(jià)上漲的階段,歐元能連續(xù)上行。
回過頭來看我國,在漸進(jìn)性匯改的原則下,人民幣未來在相當(dāng)時(shí)間內(nèi)仍將保持對(duì)美元升值而對(duì)其他貨幣貶值的趨勢(shì)。所以,如果要觸發(fā)房價(jià)下跌,就要看國家發(fā)改委什么時(shí)候放開成品油價(jià),使之與國際水平接軌。我相信,今天的中國經(jīng)濟(jì)也依賴于低油價(jià)。低油價(jià)將促進(jìn)國內(nèi)的汽車生產(chǎn)和消費(fèi),將保持國內(nèi)的物流成本占總銷售額的低比例。弄清這一點(diǎn),我們就可以理解為什么一季度以來,比較明顯的房價(jià)下跌的區(qū)域恰恰是全國鬧油荒最嚴(yán)重的廣東。用傳統(tǒng)的供求關(guān)系和資金成本等經(jīng)濟(jì)學(xué)理論都無法解釋這個(gè)現(xiàn)象。
有人說,我們現(xiàn)在不能放開油價(jià),因?yàn)橛蛢r(jià)已經(jīng)太高了。但是,海外對(duì)沖基金可不這樣想,他們不會(huì)滿足于現(xiàn)有的戰(zhàn)利品。記得油價(jià)在每桶26美元時(shí),曾有實(shí)施燃油稅改革的提議,結(jié)果被否決,理由是油價(jià)太高,難道現(xiàn)在我們反而能夠?qū)嵤┝藛??這些年在我們等待和觀察油價(jià)下跌的時(shí)候,對(duì)沖基金已經(jīng)把油價(jià)炒上120美元了。我猜想,多頭石油的對(duì)沖基金已經(jīng)打垮了美國,可能正在尋找下一個(gè)目標(biāo)。國際上那些對(duì)沖基金不會(huì)輕易放掉石油的多頭,讓我們手里的上萬億美元買到更多的石油。他們也許會(huì)一直把油價(jià)做高,直到中國放開油價(jià)為止。
這樣,房價(jià)何時(shí)下跌的問題就轉(zhuǎn)為了國內(nèi)油價(jià)何時(shí)放開的問題。如果我們的油價(jià)和國際接軌,其結(jié)果就是國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格暴跌。因?yàn)榛诂F(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率而得出的高房價(jià)基礎(chǔ)將完全喪失。我們不可能看到另外一幅由國內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家們描述的情景:油價(jià)上漲帶動(dòng)房價(jià)繼續(xù)上漲,因?yàn)樵牧蟽r(jià)格上漲是普遍的通貨膨脹,而通貨膨脹壓力將促進(jìn)房價(jià)上漲。如果那樣,依據(jù)相同的邏輯就可以得出通貨膨脹時(shí)期股價(jià)該暴漲的結(jié)論了。
業(yè)界觀點(diǎn):只要國內(nèi)油價(jià)放開 房價(jià)必定暴跌
有關(guān)房價(jià)何時(shí)下跌的問題現(xiàn)在已轉(zhuǎn)為了國內(nèi)油價(jià)何時(shí)放開的問題。對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格,我總結(jié)成一句話:“油價(jià)接軌,房價(jià)暴跌”。高油價(jià)擊潰了美國經(jīng)濟(jì)原有的運(yùn)行模式,引爆了次級(jí)債危機(jī),歐盟在《京都議定書》的約束下,提前適應(yīng)了高油價(jià)的挑戰(zhàn),因此經(jīng)濟(jì)總體保持了健康運(yùn)行。而中國經(jīng)濟(jì)還很難適應(yīng)高油價(jià),這就是為什么一季度以來全國鬧油荒最嚴(yán)重的廣東房價(jià)下跌最猛的原因......
業(yè)界觀點(diǎn):市場(chǎng)資源減少導(dǎo)致裝修人員減少
針對(duì)目前中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀,沈城大部分裝修公司和個(gè)別品牌經(jīng)銷商均表示,樓市的低迷將對(duì)家居行業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響。
龍發(fā)裝飾的總經(jīng)理劉詩華認(rèn)為:“受中國房地產(chǎn)整體現(xiàn)狀影響,市民購房的愿望下降,導(dǎo)致交房數(shù)量減少,造成裝修人群減少。”瑞家裝飾的負(fù)責(zé)人柴福元也表示:“市場(chǎng)資源的下降,使裝修人群減少,因此給家居行業(yè)造成一定影響。”
東北陶瓷城總經(jīng)理丁揚(yáng)濱介紹,受交房量的影響,陶瓷衛(wèi)浴產(chǎn)品在今年“五一”的消費(fèi)量比去年下降了30%~40%。而福人地板東北區(qū)總經(jīng)理李成加也表示:“今年我們的地板銷售同比去年下降20%~30%。”
百利家居董事長孟憲浦表示,房地產(chǎn)的不景氣,對(duì)家居行業(yè)必然造成一定影響。由于中國循環(huán)消費(fèi)的觀念還沒有形成,大多數(shù)進(jìn)行裝修的只是買新房的人,而對(duì)舊房裝修的只是很小一部分。不成熟的消費(fèi)觀也是影響家居行業(yè)的一個(gè)因素。
業(yè)界觀點(diǎn):房產(chǎn)價(jià)格下跌將拉動(dòng)裝修市場(chǎng)
紅星美凱龍家居集團(tuán)董事長兼CEO車建新認(rèn)為,房地產(chǎn)疲軟是正常的,家居作為房地產(chǎn)的下游行業(yè),有影響,但不大。“作為家居行業(yè)有一個(gè)優(yōu)點(diǎn),就是原來的房地產(chǎn)開發(fā)了八年左右就要重新裝修,就是等于八年之前買的房子現(xiàn)在都在循環(huán)裝修階段,這是一個(gè)比較大的市場(chǎng)。今后房地產(chǎn)的價(jià)格可能下跌,這樣就有很多人買得起房子,而且還用比原來低的價(jià)格,省下的錢可以用來裝修。因此,從長遠(yuǎn)來看,樓市低迷會(huì)給家居業(yè)帶來很大好處。”
而沈陽香江家居營銷總監(jiān)劉瑾玻也表示:“由于沈陽近期的交房量并沒有太大的下降,而且最近一些新的樓盤也有很多交房量,所以對(duì)現(xiàn)在的家居賣場(chǎng)還沒有太大影響。”
據(jù)沈陽市房地產(chǎn)信息中心資料顯示,今年1~7月份商品房預(yù)售許可面積為740.19萬平方米,實(shí)際銷售商品房面積為655.72萬平方米,住宅銷售527.58萬平方米。商品房和商品住宅供應(yīng)量同比上升幅度比較大。