商業(yè)房地產(chǎn)的概念源于英文的“CommercialRealEstate”,包括零售物業(yè)、寫字樓物業(yè)、酒店以及出租性的住宅物業(yè)。在國外,由于商業(yè)地產(chǎn)具有穩(wěn)定的租金回報(bào)(或其他形式收益),因此較受機(jī)構(gòu)投資者的青睞。家具賣場是家具業(yè)從事零售的場所,本質(zhì)上也是商業(yè)地產(chǎn)的一種,收取租金也就成為投資者獲取回報(bào)的主要方式之一。
人流量是租金的決定因素
商業(yè)地產(chǎn)的租金高低是各相關(guān)因素共同作用的結(jié)果,受多種環(huán)境的影響,如商業(yè)環(huán)境、地理環(huán)境、交通環(huán)境、行業(yè)環(huán)境,還有國家的宏觀政策等。商業(yè)地產(chǎn)的魅力也正在于此,因?yàn)槠渚C合性強(qiáng)、涉及相關(guān)行業(yè)廣,這樣的特性使得這個(gè)領(lǐng)域充滿挑戰(zhàn)性。綜合來看,商業(yè)地產(chǎn)的租金高低受以下因素的影響。
宏觀環(huán)境:國家宏觀調(diào)控政策、銀行信貸政策、政府商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、土地政策等。
外界因素:人流、地段、歷史商圈、發(fā)展趨勢、地域居民收支能力、周邊商業(yè)環(huán)境。
項(xiàng)目內(nèi)在因素:建設(shè)周期、規(guī)模、業(yè)態(tài)、招商、經(jīng)營、定位等。
雖然商業(yè)地產(chǎn)的租金高低受以上眾多因素的影響,但是影響最直接的是人流量,因?yàn)橹挥腥肆鞑拍芙o入駐的商家?guī)硐M(fèi)者,實(shí)現(xiàn)投資者投資商鋪的目的。所以說,人流量大是商業(yè)地產(chǎn)店鋪高價(jià)銷售的前提。
在上述各因素不變的情況下,馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為:供需關(guān)系也影響價(jià)格,同樣,商鋪?zhàn)饨鸶叩鸵才c賣場可提供的面積及企業(yè)、經(jīng)銷商的入駐需求相關(guān)。總之,家具賣場的租金水平應(yīng)該與賣場人流量與賣場供求關(guān)系掛鉤,否則肯定會(huì)引起矛盾沖突。
減租呼聲與改革收租方式并存
在去年底的廣東家具商會(huì)年會(huì)中,家具銷售商聯(lián)合會(huì)會(huì)長、盛家家居(中國)連鎖機(jī)構(gòu)總裁曾震宇在大會(huì)上向國內(nèi)最大的家居賣場——紅星美凱龍?zhí)岢觯何覀兠黠@感覺到百姓的消費(fèi)意愿正在減弱,經(jīng)銷商的各項(xiàng)運(yùn)營成本依然居高不下,特別是賣場的租金。同時(shí)大賣場越開越多無序擴(kuò)張,甚至出現(xiàn)了四店、五店、六店連招的狀態(tài),使得廣大的廠商疲于奔命,經(jīng)銷商單位面積產(chǎn)出創(chuàng)歷史新低,利潤急劇下滑。經(jīng)銷商大面積虧損,有些城市經(jīng)銷商虧損率達(dá)80%以上。我對賣場有三點(diǎn)建議,第一,放緩擴(kuò)張的步伐。第二,成立大賣場管理委員會(huì),讓經(jīng)銷商在做好經(jīng)營的同時(shí),參與賣場開店論證、租金價(jià)格論證、營銷效果評價(jià)。第三,國際形勢不好的情況下主動(dòng)讓利,降低經(jīng)銷商的租金壓力。
作為全國最能代表經(jīng)銷商發(fā)言的機(jī)構(gòu)——家具銷售商聯(lián)合會(huì),他們對經(jīng)銷商的生存狀況最為了解,曾會(huì)長在會(huì)上的發(fā)言絕對是家具經(jīng)銷商這兩年的生存現(xiàn)狀及心聲,因?yàn)槔^2008年家具行業(yè)出現(xiàn)“斗地主”風(fēng)潮后,2011年是家具經(jīng)銷商與賣場沖突較多的一年,廣大經(jīng)銷商紛紛撤店或者縮小規(guī)模以求生存。曾總的建議反映了長期沒有地位的經(jīng)銷商,終于抬頭向賣場討要應(yīng)有的地位與權(quán)利。
賣場租金居高不下
一方面是經(jīng)銷商苦不堪言,一方面是大賣場每年漲租不停,難道賣場就不怕空置嗎?造成這種矛盾的根本原因,還在于廠家對賣場的需求量超過了市場的承載量。
中國現(xiàn)在規(guī)模家具企業(yè)幾萬家,一家企業(yè)又有三五個(gè)品牌,甚至十多個(gè)品牌,這些品牌都要在全國各地設(shè)置專賣店。而過去幾年,賣場數(shù)量相對穩(wěn)定,造成賣場供不應(yīng)求的局面。前幾年房地產(chǎn)的火爆,刺激了家具消費(fèi)。而家居賣場自從有了連鎖模式,一些賣場就希望能走出區(qū)域,走向全國,如是借地產(chǎn)火爆的局面,在全國范圍內(nèi)跑馬圈地,各地的賣場格局迅速被這些外來大鱷打破。而那些本地賣場不愿意喪失自己的市場份額,也用擴(kuò)大規(guī)模來應(yīng)對外來大鱷的沖擊。賣場規(guī)模的擴(kuò)大,必然帶來成本的大幅攀升。而賣場要取得收益,就只能提高租金,這就會(huì)犧牲經(jīng)銷商的利益。可以說,在各大賣場角逐霸主的過程中,經(jīng)銷商的利益是被忽視掉了,經(jīng)銷商成為這一爭霸過程中最大的受害者。
賣場方經(jīng)營賣場就是逐利的,在這個(gè)人力成本、宣傳成本不斷增加的大環(huán)境下,他們的擴(kuò)張也伴隨著資金壓力,租金是其主要的流動(dòng)資金,所以這些年賣場租金一直居高不下,即使市場環(huán)境不好,賣場也不愿意輕易降租,希望能維持租金為自己的霸主地位添磚加瓦。
降租:治標(biāo)不治本
正如曾會(huì)長所說,經(jīng)銷商的現(xiàn)狀確實(shí)難過,但降租其實(shí)只是治標(biāo)不治本的事情,最重要的是賣場應(yīng)根據(jù)市場需求來開店,不要盲目開店,應(yīng)盡量提高單店產(chǎn)出率。
據(jù)筆者了解,在2008年,一線城市比如深圳,家具賣場的月租金多半在每平方米100元左右。而如今,每平方米200元的月租比比皆是,雖然有地價(jià)上漲的原因,但是如此昂貴的租金,確實(shí)可以迅速壓倒剛積累點(diǎn)資金的經(jīng)銷商。
賣場擴(kuò)張與消費(fèi)者消費(fèi)意愿降低雙重夾擊造成的惡果,不能由經(jīng)銷商一方單獨(dú)承擔(dān),賣場也必須為自己的瘋狂擴(kuò)張埋單。比如去年杭州幾家賣場關(guān)門轉(zhuǎn)業(yè)。而在國內(nèi)一線城市中,現(xiàn)在經(jīng)營著的賣場也有許多經(jīng)營困難,勉強(qiáng)支撐。好百年集團(tuán)總裁韓茂勝說:“如今,新建的賣場數(shù)量過多,競爭空前激烈,賣場如果只注重?cái)?shù)量的建設(shè),而忽視了軟服務(wù),最終會(huì)失去消費(fèi)者的支持。”
降不降租,也只是是否揚(yáng)湯止沸,并不能從根本上解決問題,只有賣場面積與市場需求相對平衡,才能從根本上解決經(jīng)銷商的生存問題。