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近日，紅星美凱龍宣布，2020年將力爭(zhēng)在全國(guó)建成100個(gè)愛(ài)琴海購(gòu)物中心。目前，紅星地產(chǎn)已在北京、天津、上海、重慶、福州等21個(gè)城市進(jìn)行了27個(gè)綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。這意味著，紅星地產(chǎn)將在8年內(nèi)新建73個(gè)購(gòu)物中心。
但面對(duì)相對(duì)飽和的市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)壓力，紅星集團(tuán)能否成功突圍？集團(tuán)資金能否支撐其在8年時(shí)間內(nèi)建73個(gè)大體量的購(gòu)物中心？
城市新區(qū)帶來(lái)新機(jī)遇
在住宅市場(chǎng)受限的背景下，不限購(gòu)、不限價(jià)的商業(yè)地產(chǎn)成為企業(yè)搶奪的蛋糕，僅在最近一個(gè)月，就有包括永泰、華遠(yuǎn)等在內(nèi)的眾多企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)領(lǐng)域。
據(jù)世邦魏理仕發(fā)表的最新研究報(bào)告，目前全球在建購(gòu)物中心面積已達(dá)3200萬(wàn)平米，其中中國(guó)內(nèi)地以1680萬(wàn)平米占比達(dá)一半以上，包括成都、天津、沈陽(yáng)、重慶、武漢、廣州、杭州7個(gè)城市，分別位居全球最活躍購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的前10。
RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬認(rèn)為，紅星集團(tuán)在一二線城市做購(gòu)物中心，將面臨市場(chǎng)飽和和招商難題。不過(guò)，在快速崛起的城市新區(qū)，對(duì)商業(yè)綜合體仍有較大需求。
紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司總裁諶俊宇表示，不會(huì)盲目進(jìn)駐一二線城市，集團(tuán)已請(qǐng)克爾瑞公司對(duì)中國(guó)所有城市的經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)進(jìn)行分析，并列出了7大標(biāo)準(zhǔn)，符合標(biāo)準(zhǔn)、具有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘胁艜?huì)進(jìn)入。
家居賣場(chǎng)不景氣，負(fù)債率高
老本行家居賣場(chǎng)生意不景氣，資產(chǎn)負(fù)債率高也令紅星美凱龍進(jìn)軍商業(yè)領(lǐng)域備受爭(zhēng)議。
北京市場(chǎng)協(xié)會(huì)家居分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉晨曾表示，許多家居賣場(chǎng)都面臨招商難、租金難收、消費(fèi)市場(chǎng)萎縮等生存困難。紅星美凱龍也不例外，去年以來(lái)多家門店相繼關(guān)門。據(jù)媒體披露，8月上旬，紅星美凱龍廣州琶洲店關(guān)店；8月底，南京奧體紅星店正式撤店。在“發(fā)家地”常州，其兩家門店武進(jìn)店和飛龍店都遭遇了大規(guī)模商戶出走，已開(kāi)業(yè)兩年的武進(jìn)商場(chǎng)空置率達(dá)60%以上。
張家鵬認(rèn)為，家居賣場(chǎng)銷售低迷，空置率增加，紅星集團(tuán)面臨資金回收壓力。據(jù)紅星集團(tuán)官網(wǎng)顯示，紅星地產(chǎn)正在開(kāi)發(fā)的地塊分布在上海、天津、成都、昆明等十幾個(gè)一二線城市，土地儲(chǔ)備達(dá)500萬(wàn)平米。“綜合體的建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)均需要龐大的資金支持。”張家鵬說(shuō)。
據(jù)媒體披露，紅星美凱龍2009年、2010年和2011年末的資產(chǎn)負(fù)債率分別為85.91%、75.54%和73.37%，其負(fù)債中長(zhǎng)期借款占比最高；2012年前三季度資產(chǎn)負(fù)債率為70.16%。去年，紅星美凱龍?jiān)诙潭?2天內(nèi)連發(fā)兩期中期票據(jù)，合計(jì)融資15億元。
以住養(yǎng)商模式快速回籠資金
據(jù)紅星美凱龍創(chuàng)始人、紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)車建新介紹，紅星地產(chǎn)打造的愛(ài)琴海購(gòu)物中心50%-80%的成本由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商鋪、公寓等出售獲得補(bǔ)貼，具有成本優(yōu)勢(shì)和城市綜合體現(xiàn)金回流優(yōu)勢(shì)，有充足的資金投入營(yíng)銷。
在張家鵬看來(lái)，這種以住養(yǎng)商的模式與萬(wàn)達(dá)模式很接近，能夠快速回籠資金，緩解開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)資金投入和沉淀過(guò)多的問(wèn)題。
諶俊宇公開(kāi)表示，紅星集團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是“BSH模式”，銷售和自持相結(jié)合，持有的物業(yè)依靠出售的部分來(lái)補(bǔ)給，商場(chǎng)等固定資產(chǎn)能抵押貸款，所以這種模式下建造綜合體，資金不是最重要的問(wèn)題，最需要考慮后期經(jīng)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)管理。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，紅星集團(tuán)進(jìn)軍商業(yè)領(lǐng)域，還需轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)管理思想，適應(yīng)從家居賣場(chǎng)相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的一方到購(gòu)物中心相對(duì)弱勢(shì)的一方。同時(shí)，打造自有品牌需從場(chǎng)所差異化、運(yùn)營(yíng)差異化、服務(wù)差異化、品牌差異化入手，而不是千篇一律地復(fù)制購(gòu)物中心模式。
