超級購房實戰(zhàn)手冊2—區(qū)位商圈選擇篇
又到了全民看房的季節(jié)。
跳槽/結(jié)婚/生娃,還有買房換房這些現(xiàn)代人生活中的節(jié)點工程,都在一年之春必須有個交待。鴨梨山大啊,必修課就是必修課,誰讓一年之際在于春呢。
作為一個因為“學(xué)業(yè)+工作=興趣”的地產(chǎn)老炮兒,可以很負(fù)責(zé)任的跟大家說:
“從業(yè)那么多年,我真的看了不下1000套房”。
所以,平時朋友/同學(xué)/家人來問房子的時候,發(fā)現(xiàn)很多早已成竹在胸的“鐵一般的事實和規(guī)矩”,廣大買房群眾居然都還不知道。每每跟我聊起后都興趣大濃,甚至打賞派紅包轉(zhuǎn)粉,催促我立開小蜜圈開班的都不在少數(shù)。
因此,覺得真的有必要好好的跟大家聊聊這些咱們業(yè)內(nèi)的獨家不二的買房法則,不說地表最強,好歹也一定是可以稱霸買房江湖的“買房真經(jīng)”了。
上一篇是“城市判斷篇”,就是告訴你到底在一個城市該不該買房。
本篇是確定要在一個城市要買房后的“區(qū)位商圈選擇篇”。
這篇主要是跟大家談?wù)?,在一個城市里,怎么能夠選出買了穩(wěn)賺不跌的區(qū)域商圈和板塊。
第一條:搞清楚一個城市的發(fā)展走向。
這條厲害啦,完全是對著地圖指點江山的帝王即視感呢。不用擔(dān)心,下面的方法絕對好用,完全沒有方向感也完全搞得懂哈。
1)看地圖,到底南北長還是東西長。
由于咱們地球的造型,加上人類群居愛熱鬧的特性,基本上一個城市是不會按照圓形均勻發(fā)展起來的。比如北京原來的走勢就是很明顯的東北發(fā)展為強的方向;上海的最長的是東西向的延安路,其實就是上海東西向發(fā)展為主的結(jié)果。
即便是完全人工的新型城市比如迪拜/拉斯維加斯,其實因為跟其他城市的連接的頻繁程度,也會有交通走向上的強弱之分。
2)如果一個城市有兩個機場,把兩個機場聯(lián)成線,就能立即看出一個城市的走向。
這方面上海/東京最明顯,兩個機場一東一西,所以城市的東西向軸線發(fā)展特別明顯。
3)沒有機場的,那就用連接其他城市的高速公路來和市中心做連線,同樣可以在地圖上呈現(xiàn)出一個城市的走向。
不過這點咱們帝都大北京除外哈,條條高速通北京,畫出圖來就是一個星形了。
通過以上3點,找到一個城市的發(fā)展方向后,一個基本結(jié)論就有了:
優(yōu)先購買城市發(fā)展走向上的區(qū)域/商圈。
第二條:判斷區(qū)位商圈好壞,用全球通用的3S1J法則
還是一次澳洲之行,同行朋友完整的講解了這個買房挑區(qū)域的黃金法則。
第一個S=Subway。地鐵。
地鐵通的,或者地鐵站點特別密的區(qū)域/商圈優(yōu)先考慮。
交通流=人流=房價走高的法則再次凸顯。不要太相信本地人嘴里的好地段,一個是很有可能跟他自己的出身條件正相關(guān),更不要說很多本地的地段,今天完全在地圖上標(biāo)不出來啊。所以,最靠譜而且一定最后成為“地段識別”主要依據(jù)的就是“地鐵站點”。
PS:認(rèn)真做條廣告哈,咱們的宇宙無敵超級好用的兔博士app里有超級好用的按照“地鐵站點來找房”的貼心功能,還有獨家的站點樓市行情分析報告,趕緊搜索“兔博士”下載吧。
第二個S=Shopping。商場和商業(yè)配套。
很多買房老司機都不注意商業(yè)設(shè)施對一個區(qū)域和商圈的提升或者拉低作用。主要是因為上篇說的,國內(nèi)的炒房主要集中在炒新房。所以按照而國內(nèi)是先住宅再做配套商業(yè)的開發(fā)順序,買新房的時候往往周邊的配套根本沒有建起來,那就更談不上了解商業(yè)設(shè)施的好壞了。但其實一個區(qū)域的商業(yè)配套幾乎可以決定一個商圈未來10年的增值和發(fā)展。尤其在海外,基本上商業(yè)配套不但是區(qū)域房價的直接支撐,而且配套本身也跟區(qū)域房價成品牌互惠的強關(guān)聯(lián)關(guān)系:配套的品牌越有號召力,區(qū)域商圈的房價就愈容易上漲。
(科普一下:國外的規(guī)劃基本都是要求先有一定的商業(yè)配套才能建設(shè)對應(yīng)比例的住宅,這跟國內(nèi)是完全因果相反的。)
其實這點也能解釋為什么女生買房容易看得準(zhǔn)買的對,答案很簡單:因為她們懂逛街啊。
第三個S=School。學(xué)區(qū)和教育資源。
很多媽媽們看到這里要起身鼓掌了。哈哈,雖然筆者一直不贊成買房時優(yōu)先考慮所謂的“學(xué)區(qū)房”,但是不得不承認(rèn),這條不僅對于華人購房適用,甚至在全世界都算是一條硬道理。而且對于一個區(qū)域和商圈而言,一旦學(xué)區(qū)好排名靠前,基本上就是房價有保證的好商圈。
(科普一下:國外的學(xué)區(qū)房是按照周邊所有房源的總量關(guān)系來設(shè)定的,意思是就算周邊符合學(xué)區(qū)的每戶人家都同時入學(xué),學(xué)校也能容納。這也是筆者不看好國內(nèi)的學(xué)區(qū)房的關(guān)鍵所在:國內(nèi)學(xué)校是根本容納不了二手市場對于學(xué)區(qū)房的暴漲需求的。所以因此,現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房幾乎每個學(xué)期都要調(diào)整入學(xué)政策,導(dǎo)致上一年還有學(xué)區(qū)資格的小區(qū)很有可能下一年就劃在學(xué)區(qū)外了)。
第四個J=Job。工作和就業(yè)機會。
這條也是大家買房經(jīng)常遺忘的。其實這條也符合“人流=錢流=房價走高”這條硬道理。誰都想住的離工作地比較近,所以一個城市熱點產(chǎn)業(yè)周邊的可居住區(qū)域一定是房價堅挺的區(qū)域。比如北京聚集著最多互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司的望京,上海聚集著醫(yī)藥軟件大批新創(chuàng)公司的張江,還有深圳南山區(qū)的科技園有騰訊,杭州的濱江有阿里,這些區(qū)域幾乎都是最近幾年漲價最快的區(qū)域。
理工男要問了:工作地離居住的最佳距離是?
如果不管價錢,當(dāng)然是半小時/或者5到8站地鐵站啦。
第三條:看山望湖臨江面海制勝論。
這條是筆者最推崇的,咱們老祖宗的風(fēng)水相地八卦陣?yán)镌缇蛯懙那迩宄耍?nbsp;“稀缺資源”永遠值錢。對于城市而言,最稀缺的一定是一個城市先天或者后天的的風(fēng)景資源。曼哈頓的中央公園,悉尼的達令港,新加坡的濱海區(qū),上海的外灘,香港的半山,甚至是不缺海景的三亞,推窗見海就是房價的強支撐。
筆者有條特別的操作指南:到一個城市一定搭乘一下觀光BUS,高效的看完這個城市的風(fēng)景和名勝資源。
針對二三線城市的第三條:政府大樓、機場和高鐵站都要圈出來。
看過全球標(biāo)準(zhǔn),再來看看咱們更具實操的老家購房區(qū)域地段判斷法則:
政府大樓所在的區(qū)域一定是好地段;
高鐵站周邊的區(qū)域要花時間培養(yǎng);不過按照日本的新干線發(fā)展來看,整體是升值的;
機場,就比較特別,原來由于高度控制只能造別墅的規(guī)劃要求,導(dǎo)致早先中國城市的機場周邊都是豪宅區(qū),但是隨著人們對生活質(zhì)量的要求,如果配套交通跟不上,機場周邊不見的是房價的必漲區(qū)。
最關(guān)鍵的第四條:學(xué)會看數(shù)據(jù)(女生也可以試試?yán)?。
看過上篇的朋友們一定知道數(shù)據(jù)的作用,作為數(shù)據(jù)控的我,甚至做了兔博士這樣的宇宙無敵超好用的地產(chǎn)數(shù)據(jù)工具來方便的讀取數(shù)據(jù),在一個城市里選擇區(qū)域時,我會看下面這幾組數(shù)據(jù):
1)這個城市哪個區(qū)域新房最好賣?
2)這個城市哪個區(qū)域2手房最好賣?
3)這個城市哪個區(qū)域新房價格最高?
4)這個城市哪個區(qū)域2手房價格最高?
5)這個城市最近3年上漲最快的區(qū)域和商圈TOP10?
廣告一下:先在兔博士app里找到這些數(shù)據(jù),然后再啟動一個城市的房產(chǎn)投資之旅,這真的目前全網(wǎng)找得到的最好方法呢。
好了,本篇又碼2500字。這篇給大家整理了在確定準(zhǔn)備買房的城市中,選擇好要關(guān)注的區(qū)域板塊的關(guān)鍵方法。跟上一篇“判斷一個城市是否可以進行房產(chǎn)投資”一樣,正好是4條。接下來的一篇,會跟大家講講,咱們業(yè)內(nèi)是咱們判斷一個小區(qū)樓盤的好壞的。
所以,趕緊關(guān)注咱們公號吧,別錯過了這價值連城的超級購房實戰(zhàn)手冊呢。
筆者介紹:
兔博士app創(chuàng)始人 劉煜
1998年同濟大學(xué) 建筑城規(guī)學(xué)院畢業(yè)
房地產(chǎn)開發(fā)咨詢 從業(yè)18年
為萬科/中海/綠城/星河灣等知名開發(fā)商服務(wù)多個知名樓盤
2016年 創(chuàng)辦國內(nèi)第一個用數(shù)據(jù)說話的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)好產(chǎn)品兔博士app。